高負(fù)債率下的資本風(fēng)險(xiǎn)

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2011年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜上已披露中報(bào)和業(yè)績的前10大房企共實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1068 .4億，約為A股市場70家企業(yè)營業(yè)總收入的1 .2倍(除萬科A、金地集團(tuán)外其他8家均為H股上市房企)，同比上漲23 .9%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為273 .8億元———比A股市場的150 .9億元多出約120億元，同比上漲了33 .4%；庫存市值平均漲幅為23 .3%，比A股市場低15個(gè)百分點(diǎn)；10家企業(yè)中有4家資產(chǎn)負(fù)債率保持在60%-70%之間，5家出現(xiàn)上漲。

　　10大房企中，除碧桂園外，其他9家房企負(fù)債總額為6824 .1億元，比去年同期的5862 .2億元多出近1000億元，大型房企承受的資本壓力和風(fēng)險(xiǎn)依然較大。10家房企中半數(shù)負(fù)債率超過70%，其中萬科A和龍湖地產(chǎn)已達(dá)到78%的負(fù)債率，碧桂園負(fù)債率也比去年年末增長了18.1%。

　　“銀行利率提高和放款收緊的情況下，房企更加依賴成本較高的信托基金，使得金融成本和金融風(fēng)險(xiǎn)上漲、近期信托收縮和標(biāo)普降級使得房企融資難度加大。同時(shí)由于行業(yè)兼并、收購情況增多，市場對企業(yè)自有資金的要求有所提高，房企只有通過降價(jià)增加回籠資金，提高自有資金比例?！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，與往年不同，今年的“金九銀十”或成為催化劑，加速宏觀調(diào)控對于樓市“泡沫”的擠壓。

　　降價(jià)走量拐點(diǎn)逼近

　　“金九銀十”將近，但新房住宅成交量卻出現(xiàn)半年以來的最低值，且未現(xiàn)上漲趨勢。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，“金九銀十”出現(xiàn)成交量低位回暖的拐點(diǎn)時(shí)間或延遲，至少在9月初尚難以體現(xiàn)。

　　以北京為例，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月24日，8月新房住宅成交3946套，預(yù)計(jì)全月成交量在5500套左右，環(huán)比下降約40%，是新政實(shí)施半年以來各月成交量的最低值。日成交量從7月底的300套左右持續(xù)減少，8月下半月基本維持在200套以下。同時(shí)樓市庫存量再次回歸10.8萬套的高峰，較去年8月底增加了1萬多套，預(yù)計(jì)隨著9月份開盤放量，庫存量極有可能突破11萬套。

　　事實(shí)上，在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來越緊，市場上的存貨越來越多，已披露年報(bào)的98家上市房企債務(wù)總額達(dá)1 .01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。同時(shí)，業(yè)績增長明顯下滑，“萬保招金”四大龍頭今年中報(bào)凈利潤平均增幅不到15%。

　　諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年的“金九銀十”與往年相比肯定成色不足，但是與前8月相比，成交量將會創(chuàng)今年單月新高，而前提則是價(jià)格下跌，因此，“金九銀十”以價(jià)換量將成為主流?！笆苣壳颁N售狀況和庫存壓力的影響，在售及未來兩月將要入市項(xiàng)目的銷售壓力在‘金九銀十’期間很難有所減小?！睆?jiān)抡J(rèn)為，算上打折促銷的純新盤，今年實(shí)際降價(jià)入市的商品住宅項(xiàng)目比重將超過50%。

　　降價(jià)10%可期

　　“樓市已進(jìn)入下降通道，傳統(tǒng)意義的‘金九銀十’不會出現(xiàn)，但是成交量因季節(jié)性因素相對7、8月份會有所增長?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，開發(fā)商迫于壓力，會采取促銷手段，加速推盤，以價(jià)換量，同時(shí)，看房、買房的人會增加，供需關(guān)系比較融洽?！罢w房價(jià)會出現(xiàn)下跌，特別是一二線城市的房價(jià)?！?/FONT>